2019-03-04 第198回国会 参議院 予算委員会 第3号
近畿財務局から鑑定評価業務の委託を受けた不動産鑑定業者の不動産鑑定士は、本件土地の正常価格九億五千六百万を鑑定評価額としておりました。この正常価格というのは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいうものでございます。
近畿財務局から鑑定評価業務の委託を受けた不動産鑑定業者の不動産鑑定士は、本件土地の正常価格九億五千六百万を鑑定評価額としておりました。この正常価格というのは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいうものでございます。
このごみの費用を引いた額を正常価格であると言った不動産鑑定士は一人もおりません。 この熊沢という人は、何の条件もつけず十三億だと言い、山本さんは、当然、近畿財務局から依頼されましたから、参考価格というものは後で出していますけれども、この人が決めた額もまた九億五千六百万です。
一つは、売買時に近畿財務局が委託した山本健爾鑑定士が五月三十一日という日付で近畿財務局に提出した、正常価格九億五千六百万円というこの鑑定評価書。 もう一つは、前回私が明らかにした、八月十日付で森友学園に提出された、株式会社財産プランニング研究所熊沢一郎不動産鑑定士による平成二十八年八月一日時点の更地の正常価格十三億円というこの鑑定評価書。
○宮本（岳）委員 さて、そうなると、この土地は、資料四にお示しをした、八月十日に財産プランニング研究所の熊沢一郎不動産鑑定士が鑑定評価を行った十三億円というのが八月一日時点の土地の正常価格ではないのか。国がこの森友の土地を買い戻す場合の返還金に質権を設定したといっても、一億三千万円で買った土地の返還金は、最大一億三千万ですよ。十億円という融資額、金消契約の担保には遠く及びません。
○早稲田委員 あらゆる材料とおっしゃいますけれども、鑑定評価書の方にも、地下埋設物を全て撤去することには合理性を見出しがたく、正常価格の観点から逸脱すると考えられるとも書いてございます。 全てのごみを撤去するというのは、どの土地においてもこれは不可能だということに近いわけですから、これが建設をするに当たって非常に支障になるのかどうか。
つまり、そういうことなわけでございまして、瑕疵のないものとして不動産鑑定評価が行われた正常価格から、存在が見込まれる瑕疵の撤去費用を控除した価格で契約することは、国にとって有利になる場合もあるということでありまして、不利な結果になるとは一般的には言いがたいと考えられるというよりは、このような状況、事情のあるような土地については、そういった判断も含めて考えなければならないということを改めて指摘しておきます
なお、「一切の瑕疵について売主の瑕疵担保責任を免除するなどとした特約条項を付す一方で、瑕疵がないものとして不動産鑑定評価が行われた正常価格から、存在が見込まれる瑕疵の撤去費用を控除した価格で契約することが売主にとって」必ずしも不利な結果になるとは一般に言いがたいと考えられると記述をしているところでございます。
不動産鑑定士による不動産の鑑定評価がなされ、これはいわゆる正常価格、瑕疵等がなければ九億五千六百万、そして国有財産評価基準に基づく審査、これで審査調書が作成されて、地下埋設物等がある、その撤去費用として一億三千四百万円にディスカウントされましたと。通常であればここで評定価格の決定がなされ、評価調書が作成されていくわけですけれども、今回は失念されましたという検査報告です。
この委託を受けた不動産鑑定士は、このようにこの報告書の中で述べております、「最有効使用である住宅分譲に係る事業採算性の観点からは地下埋設物を全て撤去することに合理性を見出し難く、正常価格の概念から逸脱すると考えられること」、あるいは「不動産鑑定評価上、地下埋設物を全て撤去することが合理的であることを保証したものではないとしている。」と。
（資料提示）これ、一部を抜粋しましたけれども、ここに書いてありますのは、最有効使用である住宅分譲に係る事業採算性の観点からは地下埋設物を全て撤去することに合理性を見出し難く、正常価格の概念から逸脱すると考えられると、こうあるわけです。土地の鑑定評価上、合理性のない埋設物撤去を前提とした積算は正常価格としては認められないと。
「「不動産鑑定五訓」のいくつかの違反に」の二行目にある「正常価格を隠ぺいし、かけ離れた価格を求め、依頼者の価格に迎合した価格と疑われてもやむを得ない」ようなやり方で鑑定しているという。これは、構造計算書の偽造と非常に似ているんですよ。不当な鑑定評価。 どういうことかというと、要するに、安上がりなんです。
○政府委員（小川健兒君） 日本の船主が外国の造船事業者に船を発注して、その発注した船舶がダンピングであるかどうかということについて、ダンピングの可能性があるということで調査の要請が日本の造船事業者からあった場合に、その場合に運輸大臣と通商産業大臣が、外国の造船所のその船の価格が正常価格と比較してダンピングかどうかということを調査することになります。
○政府委員（小川健兒君） 過去にダンピングの事例があったかどうかということかと思いますが、まずダンピングの調査というのは、当該建造契約が、外国の造船事業者と我が国の船主あるいはその子会社などとの間で結ばれたものが要するに正常価格を下回るものであるかどうか、あるいはその建造契約が我が国の船舶造船所に損害を及ぼし、または損害を及ぼすおそれがあるかどうかということについて、詳細な調査を行ってダンピングかどうかというのが
○政府委員（小川健兒君） 本法では、廉売価格差は正常価格と契約価格の価格差でございますが、この差を国庫に納付した場合や契約を解除した場合などは、不当廉売建造契約の及ぼす影響を除去する措置として貨物の積みおろしの禁止を行わないということになっているわけですが、廉売価格差の国庫納付につきましては、納付金は最終的に船価に転嫁されると考えられることから、その船価の正常化を図る措置というふうに考えたわけでございます
○小川（健）政府委員 ダンピングの考え方でございますが、これは正常価格についての考え方と同じかと思います。協定の解釈が各国によって異なる場合もあるのではないかということかと思いますけれども、この造船協定につきましては、五年を超える長い交渉の経過を経て関係各国の間に共通の考え方ができております。
○高木（義）委員 いわゆる正常価格というのが大きな問題になりますが、廉価建造契約であるか否かを判断する基準として、正常価格は運輸省令あるいは通商産業省令で定める算定法となっております。具体的にはどういうことなのか。造船協定の関係とあわせてお答えをいただきたいと思います。
○小川（健）政府委員 建造契約がダンピングであるかどうかの判定の基準となる正常価格、これの算定方法は造船協定に規定されておりまして、それに基づき本法案に取り込んでいるわけです。 まず第一に、その建造契約に係る船舶と用途が同一であり、長さ及び総トン数が同程度の同種の船舶の国内販売価格、これがまず第一の正常価格でございます。
外国船舶製造事業者による不当廉価建造契約を防止する措置等を講じようとするものであり、その主な内容は、 第一に、運輸大臣及び通商産業大臣は、外国船舶製造事業者が本邦の船会社等と締結した建造契約が不当廉価建造契約であるか否かについて調査を行うこととすること、 第二に、運輸大臣は、調査の結果、当該建造契約が不当廉価建造契約であると認める場合には、その外国船舶製造事業者に対し、当該不当廉価建造契約に係る船舶の正常価格
○小川（徳）政府委員 固定資産税の評価につきましては、売買実例価格から不正常要素を取り除く、こういうことで正常価格を取り出そう、こういう手法でやっておりまして、現在もそれは変わりはございません。
だから担保価値にこそ収益還元をきちんとすべきで、こういった公示価格とか課税対象は、基本的には売買実例じゃないか、その中でも、もちろん特殊な買い急ぎ、売り急ぎについては、若干の修正があってもいいだろう、こう思っておりますけれども、正常価格について、時間が余りありませんが、基本的な考え方はそういう理解でいいのかどうか、お尋ねをしたいと思います。
そして、国民は一物三価であるとか四価であるとかということ、国会の先生方でも、今も申されましたように、一物三価、四価ということも言われますが、従前私としましては、これは一物三価ではない、地価公示こそが正常価格でございまして、これが適正な値段である。ほかの公的土地評価、今度ようやく手法が一本化されたのですけれども、地価税の、相続税の路線価であるとか固定資産税の評価は、これは鑑定評価ではございません。
○塩見参考人 私個人の考えとしては、正常価格と正常な価格は、「な」が入っているだけ違うと思います。（菅委員「正常な価格ですか」と呼ぶ） 「な」の方は、それぞれの目的で省庁がそれぞれ正常なということを、算定評価であっても正常な価格ということを言っておるので、私どもは鑑定評価でございますから、正常なでなくて、正常価格であります。
取引価格が下落しているという実勢を顕在化させ得なかった今回の調査は、せっかくの正常価格への機会を逸したものと見ることができるのではないかという言い方とか、あるいは、土地取引の指導価格をもっと機動的に変更すべきだということをある新聞は社説で書いておりまして、そして、値下がりがしている地域では実勢よりもしばしば高くなっている。今回のケースですね、高くなっている。
したがいまして、地価公示におきまして公示されます正常価格は、地価公示法の第二条第二項におきまして、合理的な市場において「自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引」「において通常成立すると認められる価格」と、かようにされているわけでございます。
地価公示制度につきましては、先ほどお答えいたしましたように、一般土地取引に対しまして適切な指標を与えるという目的のほかに、収用における補償金の算定に資するといった目的を持っておりまして、したがいまして地価公示制度におきまして公示する正常価格は、合理的な市場で形成されると考えられております市場価値を適正に表示したものと考えております。
○吉井（英）委員 もう時間が参りましたのでこれで終わりたいと思いますが、今湯浅税務局長のお話がありましたように、最高の地価の基準地を示しただけで、実際上は不正常価格を幾らと見積もるかという基準はつくれないわけですね。
不正常価格を評価することは難しいんですね、こんな事態ですから。 そこで、この値上がり分の中のどれがどれだけ不正常価格なのか、自治省が地方自治体に対して判断を示された基準があれば、あなたの自治体のこの土地の評価についてはこれだけ分が不正常価格とみなされます、何かそういう地方自治体に判断を示された基準があれば、一体その基準はどういうものであったのか、これをお伺いしたいと思います。
答申では、一定の地域においては平均的な収益価格を示すべきであると指摘されているわけですが、これは地価公示価格の性格を収益価格に改めるとか、あるいは従来の正常価格と収益価格を併記するという趣旨ではございませんで、市場において土地の利用価値を超えた値づけがなされているような地価急上昇期において、その実態を明らかにする見地から、参考として一定の地域単位で平均的な収益価格を示す、そういう趣旨であると理解しております
したがって地価が十分の一になってもそれは正常価格だ、こういうことがこの理屈からいくと成り立つのですけれども、局長はこの計算にどんな御感想をお持ちになりますか。
○須永委員 今、不正常要因といいますか、地価のいわゆる投機的なものだとか、そういうお話もあったわけでありますが、今のこのような土地騰貴あるいはまた狂乱的な状況というのは、それぞれの地方自治体の中でもあるわけでございますが、それぞれ売買実例や県が行っている地価調査を加味しながら正常価格を決めていっているというふうに思いますが、それぞれ地方自治体でも大変苦慮しているというような話も聞いております。